Указанный вопрос имеет особую актуальность при определении юридического адреса компании. Всем известно, что если договор аренды недвижимого имущества заключен на срок более одного года, то он обязательно должен быть зарегистрирован. Однако, существует постановление Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2013 года, в редакции 2014 года, которое говорит об обратном.
Что говорит гражданское законодательство?
Ст. 609 п.2 ГК РФ строго закрепляет, что договор аренды является заключенным только с того момента, как проведена процедура его государственной регистрации, если иное не установлено законом. В свою очередь, ст. 651 п.2 ГК РФ является исключением из статьи 609, так как говорит, что договор аренды, заключенный на срок менее года можно не регистрировать. Именно поэтому, большинство людей, чтобы избежать регистрации договора аренды просто заключали его на 11 месяцев.
Что говорит постановление Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2013 года?
В п.14 данного Постановления говорится о том, что если имущество в аренду было передано без каких-либо замечаний, все условия соглашения были сторонами соблюдены, то именно это соглашение стало связующим для обеих сторон, а обязательства по нему стороны должны выполнять в любом случае. В одностороннем порядке отказ от обязательства недопустим. При наличии в соглашении пункта о неустойке, при ненадлежащем исполнении своих обязательств, провинившаяся сторона обязана ее выплатить. Все вышесказанное означает, что если стороны заключили договор аренды на определенный срок, но при этом не зарегистрировали данный договор, то он не может быть признан судом недействительным на основании отсутствия государственной регистрации.
Суды обязаны рассматривать споры, связанные с подобными договорами, исходя из положений этих договоров о цене, неустойке, сроке и т.д., даже если договора не прошли государственную регистрацию и при этом являются долгосрочными.
Какие могут возникнуть препятствия?
Если договор аренды заключен на долгий срок (более одного года), но не прошел государственную регистрацию, то соответствующей записи в ЕГРП (единый государственный реестр прав) о нем нет. При этом, если собственник у помещения, сданного таким образом в аренду, меняется, то при отсутствии регистрации долгосрочный договор аренды не будет являться обременением для нового собственника. Это означает, что новый собственник в любой момент может потребовать освободить помещение, расторгнуть договор аренды, который заключен на неопределенный срок. О своем решении собственник обязан сообщить арендатору не позднее чем за три месяца до расторжения договора. Об этом говорится в п.2 ст.610 ГК РФ. Отсутствие записи в ЕГРП при смене собственника помещения, не дает первому арендатору преимущественного права аренды помещения на новый срок. Об этом говорится в п.1 ст.621 ГК РФ.
Регистрировать договор аренды или нет решать только сторонам. Однако, прежде чем отказываться от регистрации долгосрочного договора аренды, опираясь на позицию ВАС, следует максимально взвесить все положительные и отрицательные моменты такого отказа.
